该区域目前在售二手房住宅项目宣颐家园19500元／平方米

admin 4个月前 (02-29) 泛亚电竞 31 0

　　一、上周土地成交概述

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　　本周土地成交6例，其中工业用地2例，经营性用地4例，成交的经营性用地均为住宅用地。本周土地总成交面积52.14万平方米。其中，工业用地成交面积22.07万平方米，住宅用地30.07万平方米。住宅类地块总规划建筑面积为48.19万平方米，总成交金额30.29亿元，平均楼面地价为6285元/平方米，成交的4块住宅用地分别位于房山、密云、通州、大兴四个区域。

　　二、成交经营性典型地块周边一、二手房市场情况介绍

　　1、北京市房山区长阳镇镇区02-2-04等地块居住、混合公建及其他市政设施用地（配建限价商品房）

　　8月30日，成交的北京市房山区长阳镇镇区02-2-04等地块居住、混合公建及其他市政设施用地（配建限价商品房）的项目。该地块总占地面积10.5公顷，规划建筑面积15.69公顷，要求“配建限价商品房”。

　　北京中原市场研究部对周边了解，该地块为位于西南五环与六环之间。交通方面：山线长阳站，汇聚多个公交车站，有房山43、房山47等多路公交;周边有农业银行、祥瑞超市等基础设施完善。该区域目前在售二手房住宅项目碧波园温泉家园均价在11000元/平方米，天骄俊苑13000元/平方米。

　　2、北京市密云县果园西路西侧新城0203街区1302地块二类居住用地项目

　　8月31日，成交的北京市密云县果园西路西侧新城0203街区1302地块二类居住用地项目，该项目总占地面积为3.02公顷，规划建筑面积4.99公顷，该地块以1.84亿元被北京唐源房地产开发有限公司竞得。

　　北京中原市场研究部对周边了解，该地块为位于北六环外密云县西侧。交通方面：周边汇聚多个公交车站，有密13、密39、密12等多路公交;周边有农商银行、大量发超市等基础设施完善。该区域目前在售二手房住宅项目花园均价在11000元/平方米，长安小区9000元/平方米。周边在售别墅项目滨河园13000元/平方米。

　　3、北京市通州区永顺镇珠江国际家园二期潞苑五街南侧居住用地项目（配建“公共租赁住房”）

　　8月31日，成交的北京市通州区永顺镇珠江国际家园二期潞苑五街南侧居住用地项目（配建“公共租赁住房”）项目，该项目总占地面积7.09公顷，规划建筑面积10.18公顷，该地块以4.06亿元被北京珠江房地产开发有限公司竞得，要求“配建公共租赁房”。

　　北京中原市场研究部对周边了解，该地块为位于东五环至六环之间。交通方面：八通线有多站该区域，公交有668、669等多路公交;周边有工商银行、邮政银行、物美超市等基础设施完善。该区域目前在售二手房住宅项目通典铭居均价在17000元/平方米，天赐良园 15000元/平方米。西潞苑均价在13000元/平方米。

　　4、北京市大兴区旧宫3号地C-11、C-14地块公建混合住宅、二类居住用地项目

　　9月1日，成交的北京市大兴区旧宫3号地C-11、C-14地块公建混合住宅、二类居住用地项目，该地块总占地面积为9.45公顷，规划建筑面积17.32公顷，该地块以17.05亿元被北京万科企业有限公司和北京金第房地产开发有限责任公司联合体竞得。

　　北京中原市场研究部对周边了解，北京大兴旧宫三号地住宅地块现场竞价激烈，地位于大兴区旧宫镇，现场有五家房企角逐，最后被万科金第联合体以17.05亿收入囊中，折合楼面单价9843.26元。这是万科年内在京拿地第三次胜出。交通方面：亦庄线和多路公交途径旧宫，交通便利。该区域目前在售二手房住宅项目宣颐家园19500元/平方米，灵秀山庄17000元/平方米，一手住宅项目润枫锦尚均价17000-18000元/平方米。绿城阳光公馆27000元/平方米。

　　三、北京万科拿地发力，半月连拍三块土地

　　2011年1-7月份，作为商品房销售的万科集团，在京拿地的业绩为零。从8月底起，北京万科一口气连拍下三地块，总成交土地面积21.93万平方米，总计规划面积为36.63万平方米，总成交金额27.6亿元。平均楼面价为7544元/平方米。预计在土地价格步入下行通道之际，显然具备资金实力的房企已开始频频抄底购地，万科未来会加快在京拿地的速度。

　　万科拿地一栏表

　　四、中原点评

　　综观近几周土地供应和成交情况，北京中原市场研究部分析土地市场以下特点及原因：

　　首先：受楼市限购政策的影响，导致大部分金融机构数次提高的存款准备金及信托渠道收紧，再加上楼盘销售萎缩导致的回款难，楼盘库存量迅速上涨，这些都明显占压了企业资金，企业资金回笼变得缓慢和困难，严重的影响了企业拿地能力。

　　其次：房企对住宅用地热度不高，住宅用地楼面价格偏低。2011年1-8月份成交的28块含住宅类成交地块，平均楼面积为4553元/平方米，相比2010年同期楼面价为8943元/平方米，下降了49％，下降幅度为10年的近一半。

　　第三、土地供应边缘化，城郊新城供地成主力。随着城区地块的越来越稀缺，和总体北京城市规划向新城的外延，相应的这些新城区域的土地供应也会增加。据北京中原市场研究部统计，2011年1-8月份土地成交前三的区域分别为顺义28宗，丰台27宗，通州14宗。而西城、崇文、宣武、海淀四区土地供应为零。可以明显的看出，这些区域已经逐渐成为土地供应的热点区域。

　　第四、供应地块配套保障房比例高。据北京中原市场研究部统计，1-8月份，在28块住宅地块中，超过6成含有保障房属性，这也一定程度上影响了土地出让金的。